摘要：
2023年第一件离谱大事竟然是：一个修打印机枣庄老城2023年财产权信托的小伙子，在朋友圈俨然医学大咖说了几句话，大家就忙着抢蒙脱石散。哪天说买别墅可以预防新冠，会不会别墅也脱销枣... 
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2023年第一件离谱大事竟然是：一个修打印机枣庄老城2023年财产权信托的小伙子，在朋友圈俨然医学大咖说了几句话，大家就忙着抢蒙脱石散。
哪天说买别墅可以预防新冠，会不会别墅也脱销枣庄老城2023年财产权信托？
这是一种“病”，得治。病根是信息的不对称。
网上也有砖家说，现在仅仅救开发商的资金就有十万亿，明年的货币供应量暴增，房价必涨。
不想扯太远，大V君只想告诉大家一点，供求关系决定房价，与其瞎掰宏观数据，不如好好摸一下2023年新盘的底。
小编们跑了一圈南宁楼盘后，发现今年新增新盘比2022年还要多！是不是市场信心慢慢恢复了枣庄老城2023年财产权信托？
据不完全统计，2022年土拍后尚未入市的地块，加上此前拿地未上市的项目，南宁2023年将迎来至少28个新盘入市销售。青秀、五象将是这一轮供应的“扛把子”。
必须承认，楼市能存活下来都是好汉。开发商如果还能有新盘供应，无疑已胜利了一半。
另外一半胜算还是开发商自己决定，那就是他们的产品力。2023年将有什么样类型产品上市？往下看。
新盘供应，与上一年土拍息息相关。
2022年，南宁一共成交了21幅共约1603亩住宅用地。
2021年虽然有24幅地块“终止出让”，但也成交了33幅约3200亩商住地。
大V君不完全统计，2021年南宁上市新盘接近50个！2022年年初计划上市新盘只有21个！而2023年预计上市的新盘预计28个。
图 | 2023年南宁计划上市的新盘（点击图片看大图）
2023年比2022年还要乐观？不见得。
事实上，2022年很多新盘迟迟未动，挤压在2023年上市。
从供应版图上看， 青秀 是新盘供应的主力板块之一，预计 11 个新盘上市，五象 预计上市的新盘有 9 个，而 兴宁 有 6 个，西乡塘 和江南 各有 2 盘待发 。
虽然西乡塘和江南新盘看起来不多，但不用担心，根据旧城改造招标范围的更新计划，这两个区域都会有天量的城市更新项目在后头。
整体看，新盘数量不多，但并不意味2023年供应减少。从数据上看，供应依然很充足。
根据相关数据显示，目前南宁商品住宅累计可售面积850万㎡左右。业内估算，以目前的去化率这个库存能卖24个月。
但是，市场亟待恢复，需在去库存和“上新”之间做好权衡。
2022年年底以来，疫情逐渐稳定，经济开始复苏，楼市信心提振。
整体看来，由于2022年以来国企/央企为拿地主力，2023年的新盘则以国企/央企项目占比更大。如交投、中海、轨道、北投、威宁、广旅、万丰等。
北投产城，在凤岭北的新项目“北投·领上”，于2022年12月24日晚正式发布了案名与产品。这是时隔13年后北投产城重回凤岭后的经典新作。
项目拥有A+优质资源，位于新民中学旁，周边商业、地铁、公园配套丰富。产品打造上，采用了时下最流行及最具美学的公建化外立面，大面积使用玻璃。
主打98~189㎡的户型，创意空间加上高拓展率，可谓提前预定2023年凤岭北的爆款户型。
图 | 北投·领上意向效果图（以实际为准）
中海，在2022年6月连续拿下五象湖和凤岭北两幅优质地块，打造中海湖上景明、甲叁號院两个高端项目，打造大平层、洋房或别墅类高端产品。
其中，甲叁號院带来中海第六代TOP级豪宅，这也将成为2023年高预期产品之一。湖上景明将是五象湖首个公建化立面的住宅项目。
这两个目前拿地后不久就开始蓄势，预计都会在上半年上市。
图 | 中海甲叁號院效果图
交投地产，2022年在青秀、五象共拿下4幅地块，加上此前的五象南三祺悦府项目，2023年预计将有5个新盘入市。
其中龙岗73亩滨江项目“交投和顺江湾”于2022年11月开放营销中心。园博园板块的交投城·东院项目，也已面市并开始蓄势。
2022年6月拿下的坛泽路约176亩地块项目，紧邻新民实验中学，周边资源丰富因而备受关注。
2022年11月10日交投地产拿下凤岭北约57亩地块，目前正在筹备中，预计以合作的形式开发，上半年可面市。
图 | 交投凤岭北地块位置图
轨道地产，也将是2023年新盘的供应主力。2022年，轨道地产通过招拍挂拿下西乡塘64亩及龙岗66亩商住地。
其中轨道西悦，位于中尧路，规划建设12栋住宅楼，自身配建1所6班幼儿园。位于老城区，生活氛围较为浓厚。
而江南的轨道御水江岸，占地约174亩，规划有41栋住宅楼，目前规划图已出，预计2023年上半年面市。
图 | 轨道西悦位置示意图
万丰，预计将带来万丰江境、龙祥苑和悦江苑3个新项目。
其中，万丰江境位于三岸，距离邕江约300米，资源景观优越，北面一路之隔是桂雅路小学开泰校区。地块最高容积率仅2.0，项目或将打造低密度住宅。
广旅，预计在将带来五象湖中心城87亩住宅新项目以及五象湖西29亩新项目。两个项目都拥有优质的学校、自然景观资源。
图 | 广旅五象湖中心城87亩地块实景
而民企方面，华宏·云樾观棠、荣和凤岭学府、国悦那栖地、恒楷·汇悦台、凯誉汇新项目等，实力拿地开发备受关注。
图 | 位于五象蟠龙板块的恒楷·汇悦台
此外，也有一些拿地多时未开发的地块项目。如金科琼华未来、五象公园悦等，营销中心亮相已久，却迟迟未开盘。而三岸板块的绿城凤栖邕江，将通过合作的方式，带来全新的产品。
图 | 绿城凤栖邕江已在建设
从产品看，不少房企带来的项目，不仅占据优越的学校、地铁、江景等资源，且项目本身的定位和产品打造，也有所提升，不难找到优质的改善甚至豪宅产品。
如住宅的颜值提升了。如中海湖上景明，纯纯的大玻璃幕墙，非常显眼。没有传统意义的阳台，全部封窗处理，避免了后期封窗破坏风格统一。
图 | 中海湖上景明采用公建化立面
更注重产品力了。在客群上，两级分化较大，抓住刚需和高端改需。要么就是像中海这种高端的改需，如中海·湖上景明产品135㎡起步，直接把刚需和刚改客户挡在门外。而华宏·云樾观棠等这样楼盘，牢牢抓住刚需。
有地铁、名校加持。虽然新盘供应不多，但几乎每个盘都有拿得出手的优质资源。如凤岭北的北投领上就位于新民中学旁，学校、商业、地铁等资源丰富。而最近，南宁三中初中部进驻龙岗、五象核心板块天桃学校动工，都将为板块的新盘带来新利好。
图 | 南宁三中初中部龙岗校区落址龙岗东
2023年选房，除了看房企是否稳健、产品是够优质、生活方式是否满足需求外，还要看交付是否能兑现。
具体怎么选，先提前看看关注度较高的新盘进度吧。
【青秀】
北投领上
图 | 北投领上实景
图 | 北投领上意向效果图
规模：约83亩
地址：青秀区云景路51号（新民中学旁）
项目动态：已开放位于吉祥凤景湾的城市展厅，约98~189㎡房源接受咨询。项目预计上半年就会上市。
周边在售楼盘主力价：1.5万~2.3万元/㎡
中海·甲叁號院
图 | 中海·甲叁號院实景
图 | 中海·甲叁號院效果图
规模：约46亩
地址：青秀区民族大道以北、长凤巷南面
项目动态：这是2022年南宁土拍市场的DW，楼面价破1.2万+元/㎡唯一一幅商住地。项目已开放会客厅，目前约181-275㎡板式大平层及顶底复式接受咨询，预计上半年上市。
周边在售楼盘主力价：1.5万~2.3万元/㎡
荣和·凤岭学府
图 | 荣和凤岭学府实景
规模：约73亩
地址：青秀区银杉路东侧、凤岭北路南侧
项目动态：项目已动工，周边已圈起围挡。地块与银杉路小学一墙之隔，近邻翠竹实验学校、天桃实验学校，将以荣和“府”系标准打造全新教育盘。
周边在售楼盘主力价：1.5万~2.3万元/㎡
万丰江境
图 | 万丰·江境实景
规模：约44亩
地址：青秀区那安快速路东侧、凤岭南路南侧
项目动态：目前地块已进行土方平整，地块周边已打上围栏，路网已建好。北面一路之隔的桂雅路小学已建好，9月开始开学。南面有邕江，达到滨江公园仅百余米。
周边在售楼盘主力价：1.2万~2.5万元/㎡
【五象】
中海湖上景明
图 | 中海·湖上景明实景
图 | 中海·湖上景明效果图
规模：约56亩
地址：良庆区玉象路以西、三定路以北
项目动态：项目于2023年元旦正式开放营销中心，预计1月内首开。这是中海在五象湖的第一个项目，打造2.5低容豪宅产品。
周边在售楼盘主力价：1.4万~2万元/㎡
交投坛泽路项目
图 | 交投坛泽路项目实景
规模：约176亩
地址：五象新区良庆大道以西、夏林路以南
项目动态：项目周边已打出围挡，现场看到营销中心已出地面2层，预计上半年面市。项目需配建新民实验中学，目前学校地块已建有板房。
周边在售楼盘主力价：1.2万~1.5万元/㎡
广旅五象湖中心城87亩住宅项目
图 | 广旅五象湖中心城实景
图 | 广旅五象湖中心城效果图
规模：约87亩
地址：五象新区平乐大道以西
项目动态：项目已于2022年12月30日正式动工，项目配建的天桃学校同时动工，未来将享受“双天桃”教育资源。目前已有机器进场施工。
周边在售楼盘主力价：1.3万~2万元/㎡
交投和顺江湾
图 | 交投·和顺江湾实景
图 | 交投·和顺江湾效果图
规模：约73亩
地址：邕宁区天坛路北面、江湾路西面
项目动态：位于五象东江湾路上，拥有一线江景。目前已开放营销中心。南宁三中初中部龙岗校区近日确定进驻龙岗，该学校就位于项目旁。项目容积率低至2.5，大平层采用公建化立面设计。
周边在售楼盘主力价：1万~1.2万元/㎡
【兴宁】
华宏云樾观棠
图 | 华宏·云樾观棠实景
图 | 华宏·云樾观棠效果图
规模：约27亩
地址：兴宁区长堽路三里南侧、东州路东侧
项目动态：项目位于长堽路板块老城区，这是华宏进入南宁的首个项目，虽然只有约27亩，但是容积率只有3.0。目前项目多楼栋已经建至十多层。首期计划推出约69~104㎡刚需户型，预计1月底或2月初开放营销中心。
周边在售楼盘主力价：1万~1.3万元/㎡
威宁和府
图 | 威宁·和府地块实景
规模：约123亩
地址：兴宁区那荷路东侧、恩湖路北侧
项目动态：周边已打出围挡，地块内已进行土方平整。这是威宁进入三塘的首个项目，容积率仅2.2，预计将打造低密社区。
周边在售楼盘主力价：8500~1.2万元/㎡
国悦·那栖地
图 | 国悦·那栖地实景
图 | 国悦·那栖地效果图
规模：约196亩
地址：兴宁区那况路南侧、松柏路东侧
项目动态：项目城市展厅位于九曲湾。周边已打出围挡，地块内正在进行土方平整。
周边在售楼盘主力价：8500~1.2万元/㎡
